Immobilie verkaufen Berlin

Immobilien erfolgreich verkaufen

 

Ein geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?

Wer ein Haus mit Grundstück oder eine Wohnung erbt, steht oft vor der Entscheidung, wie die Immobilie aus dem Nachlass zukünftig verwendet werden soll. Nicht allen Erben fällt es leicht, diese Frage zu beantworten. Neben der finanziellen Situation spielen auch emotionale Faktoren eine Rolle bei der Entscheidung, ob das neue Eigenheim selbst bewohnt, vermietet oder verkauft werden soll. Je nach Lebenssituation kann es für Kinder eine sinnvolle Option sein, nach dem Tod der Eltern zurück ins Elternhaus zu ziehen. Vorausgesetzt das Haus und die Gegend entsprechen den eigenen Wohnbedürfnissen. Doch nicht immer kommt eine Selbstnutzung der geerbten Immobilie in Betracht. Ist die Finanzierung noch nicht abgeschlossen, können hohe Darlehensraten das monatliche Finanzbudget mitunter übersteigen. Auch nicht immer ist die Auszahlung der Miterben finanziell möglich. Dann kann der Verkauf des geerbten Hauses oder der Wohnung der richtige Schritt sein.

Das Makler-Team von pure Immobilien unterstützt Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie oder Ihres Grundstückes. Ob Wertermittlung, Steuerfragen oder wichtige Fristen – mit unserer jahrelangen Erfahrung stehen wir Ihnen bei allen Schritten vertrauensvoll zur Seite und ermitteln auf Wunsch auch alle Erben.

 

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Das gilt es beim Verkauf einer geerbten Immobilie zu beachten

Sich beim Verkauf eines geerbten Hauses oder einer Wohnung allein auf das Bauchgefühl zu verlassen, kann unerwartete Überraschungen mitsichbringen. Denn bevor ein geerbtes Haus verkauft werden kann, sollten folgende Fragen geklärt sein:

  • Wie hoch ist der Wert der Nachlass-Immobilie?
  • Liegen Schulden auf dem Haus, dem Grundstück oder der Wohnung und wie hoch sind sie?
  • Gibt es Änderungen im Grundbucheintrag der Immobilie?
  • Gibt es ein Testament und wurde dieses bereits eröffnet?
  • Wer erbt laut Erbvertrag die Immobilie oder gilt die gesetzliche Erbfolge?
  • Sind Sie der alleinige Erbe oder gibt es gesetzliche Miterben, denen Pflichtanteile zustehen? Gibt es eine Erbengemeinschaft?
  • Welche Kosten entstehen mit dem Verkauf der Immobilie?
  • Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie oder befinden Sie sich noch innerhalb der Spekulationsfrist (Zehnjahresfrist)?
  • Welche sonstigen Kosten, zum Beispiel für die Haushaltsauflösung, fallen mit dem Verkauf der Wohnung oder des Hauses an?

 

Kostenlose Wertermittlung mit pure Immobilien

Jede Immobilie hat ihren eigenen Wert je nach individueller Merkmale, Ausstattung, ihrem aktuellem Zustand und der Lage. Das Experteam von pure Immobilien erstellt für jede Immobilie kostenlos ein maßgeschneidertes Wertgutachten und berechnet daraus den Verkehrswert Ihres geerbten Hauses oder Ihrer geerbten Wohnung inklusive Grundstück. Dieser gibt Ihnen einen groben Überblick, mit welchem Verkaufserlös Sie für Ihre Immobilie rechnen können. Oft lohnt es sich, ein bestehendes Wertgutachten nach einigen Jahren zu überprüfen. Denn gestiegene Bodenwerte oder Modernisierungen an einem Haus oder einer Wohnung können den Verkaufserlös deutlich erhöhen.

 

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Erbschaft antreten oder ausschlagen?

Nach dem Erbrecht haben Erben sechs Wochen Zeit, um zu entscheiden, ob sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Schlagen sie das Erbe nicht aus, gilt es als angenommen. Mit dem Erbe übernehmen Erben auch die Schulden, die ein Erblasser unter Umständen hinterlassen hat und haften mit ihrem gesamten Privatvermögen. Sind die Schulden höher als das Vermögen des Verstorbenen, kann es demnach empfehlenswert sein, das Erbe auszuschlagen. In diesem Fall geht die Erbschaft an die nachfolgenden Erben.

 

Erbschein erleichtert Immobilienverkauf

Mit der Entscheidung, das Erbe anzunehmen, gilt es im Folgenden einen Erbschein zu beantragen. Der Erbschein wird vom Nachlassgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen ausgestellt. Er gilt als Nachweis darüber, wer Erbe ist. Der Erbschein ist nicht erforderlich, wenn es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag des Erblassers gibt. Der Erbschein erleichtert jedoch die Organisation der mit der Erbschaft anfallenden Aufgaben. Für die Übertragung der Immobilie vom Erblasser auf den Erben zum Beispiel fordert das Grundbuchamt fast immer der Erbschein. Mit dem Erbschein können Erben beim Grundbuchamt zudem einsehen, ob das geerbte Haus inklusive Grundstück oder die geerbte Wohnung mit Grundschulden belastet ist und wie hoch diese sind.

 

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Erbberechtigte ermitteln mit pure Immobilien

Nicht alle Erblasser hinterlassen ein Testament oder einen Erbvertrag, in dem sie die Erben namentlich aufführen. In diesem Erbfall greift nach dem Erbrecht die gesetzliche Erbfolge, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis richtet. Demnach erben zunächst die nächsten Verwandten wie Kinder und Enkel. Erst dann geht das Erbe an entfernte Verwandte wie Geschwister, Neffen und Nichten über. Doch nicht immer stehen Familienangehörige miteinander in Kontakt und erfahren vom Tod des Erblassers. Dann ist eine Erbenermittlung oft der letzte Schritt.

Als Spezialisten für den Verkauf geerbter Immobilien unterstützt pure Immobilien Sie bei allen Fragen rund um die Erbschaft. Auf Wunsch ermitteln unsere Experten alle Erben, die laut der gesetzlichen Erbfolge einen Anspruch auf den Nachlass haben.

 

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Was eine Erbengemeinschaft beim Hausverkauf beachten sollte

Hat der Verstorbene mehrere Erben hinterlassen, ist die Immobilie Teil des Gemeinschaftserbes. In diesem Erbfall entscheiden alle Erben gemeinsam, wie die Immobilie verwendet oder der Nachlass aufgeteilt werden soll. Gemeinsam bilden sie eine Erbengemeinschaft. Oft ist der einvernehmliche Verkauf des geerbten Hauses oder der Wohnung die einfachste Lösung. Der Erlös aus dem Immobilienverkauf wird anschließend entsprechend auf die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Beabsichtigt ein Erbe die Wohnung oder das geerbte Haus allein zu bewohnen, so ist er verpflichtet, die Miterben ordnungsgemäß auszuzahlen. Alternativ kann eine Vermietung des Immobilie erfolgen. Findet keine Einigung unter den Erben statt, ist eine Teilungsversteigerung oft die letzte Lösung. Meist ist der Erlös aus einem Zwangsverkauf jedoch geringer. Haben sich alle Miterben über die Verteilung des Erbes geeinigt oder einen Erbteil gegen Ausgleichszahlung abgeben, wird die Erbengemeinschaft in der Regel aufgelöst.

 

Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses

Wer eine Immobilie erbt und verkaufen möchte, muss in der Regel Steuern zahlen. Wie hoch diese Steuern sind, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

 

1. Erbschaftssteuer

Laut Gesetz sind Erben verpflichtet, auf ihr Erbe Erbschaftssteuer zu zahlen. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Wert der Erbschaft (Immobilie) ab sowie vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser. Bis zu einem bestimmten Freibetrag ist das Erbe steuerfrei. Je nach Verwandtschaftsgrad teilt das Finanzamt die Erben in entsprechende Erbschaftssteuerklassen ein, denen unterschiedlich hohe Freibeträge zugeordnet sind. Diese Erbschaftsteuerklassen gelten ausschließlich für die Besteuerung des Erbes und unterscheiden sich von dem individuellen Steuersatz. Grundsätzlich gilt: Der Freibetrag ist umso höher, desto enger der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben ist. Wer eine Immobilie geerbt hat, muss demnach nicht zwangsläufig Erbschaftssteuer zahlen. Übersteigt der Erbanteil jedoch den Freibetrag fallen auf die Differenz Steuern an.

 

Erbschaftssteuer bemisst sich am Verkehrswert

Für die Bemessung der Erbschaftssteuer schätzt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie in einem standardisierten Verfahren. Da die Bewertung nicht vor Ort stattfindet, besteht die Möglichkeit, dass das Finanzamt den Wert der Immobilie höher bemisst, als er tatsächlich ist. Der Nachteil: Ein hoher Verkehrswert erhöht den Steuersatz und folglich auch die zu zahlende Erbschaftssteuer. Die Gutachter von Pure Immobilien ermitteln den aktuellen Verkehrswert von geerbten Immobilien in Berlin und Potsdam individuell vor Ort, schnell und kostenlos. Als Verkäufer erhalten Sie so einen zuverlässigen und realistischen Preis Ihrer Immobilie als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer. Ist das Haus vermietet, reduziert sich dieser Wert um zehn Prozent.

 

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2. Spekulationssteuer

Unter Umständen fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses oder einer geerbten Wohnung eine Spekulationssteuer an. Dem Einkommensteuergesetzes (EStG) zufolge ist der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien grundsätzlich steuerfrei. Anders sieht es jedoch aus, wenn das geerbte Haus vermietet wurde. Dann entscheidet der Zeitraum, wie lange das Haus dem Verstorbenen gehört hat. Die gesetzliche Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre und wird automatisch vom Erblasser auf den Erben übertragen. War das geerbte Haus oder die Wohnung demnach weniger als zehn Jahre im Besitz des Erblassers, bevor es verkauft wird, sieht der Staat darin ein Spekulationsgeschäft. Der Erbe oder die Erben sind demnach verpflichtet, auf den Gewinn Steuern zu zahlen. Die Höhe der Spekulationssteuer auf den Immobilienverkauf wird nach dem individuellen Steuersatz berechnet.

Die Spekulationssteuer auf ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung entfällt jedoch, wenn:

  • der Erblasser oder der Erbe im Verkaufsjahr sowie in den zwei Kalenderjahren zuvor das Haus oder die Wohnung selbst dauerhaft bewohnt haben.
  • die Kinder des Verstorbenen für den gleichen Zeitraum unentgeltlich darin gewohnt haben.
  • mit dem Verkauf der Immobilie kein Gewinn erzielt wird. Das ist der Fall, wenn der Verkaufspreis minus der Ausgaben für Makler und Notar unter dem einstigen Kaufpreis liegt.

Übrigens: Die Bemessung der Zehnjahresfrist basiert auf dem Kaufs- bzw. Verkaufsdatum der Wohnung oder des Hauses und nicht auf dem Tag der Erbschaft. Es ist durchaus ratsam, mit dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks noch einige Jahre zu warten, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist.

 

Weitere Kosten, die auf ein geerbtes Haus anfallen

Wer eine Immobilie erbt, trägt auch alle laufenden Kosten, die mit dem Haus oder der Wohnung anfallen. Dazu zählen zum Beispiel die Abgaben für Grundsteuer, Müllabfuhr, Strom, Wasser und Heizung. Erben sind ebenfalls verpflichtet, die Kosten für die Gebäudeversicherungen oder laufende Darlehensraten zu übernehmen.

Mit dem Verkauf einer geerbten Immobilie sind darüber hinaus zusätzliche Kosten verbunden. Sie können vom Verkaufserlös abgezogen werden und senken folglich die Spekulationssteuer. Dazu zählen unter anderem:

  • Kosten für den Energieausweis
  • Kosten für die Ermittlung des Verkehrswertgutachtens durch Gutachter
  • Kosten für die Vermarktung in Eigenregie oder durch den Makler
  • Gebühren für die Löschung der Grundschuld
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten bei Bedarf
  • Gebühren für den Notar
  • Kosten für die Auflösung des bestehenden Haushaltes

 

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